Abstract： The management of property in colleges and universities is carried out by public bidpng and procurement. Property management by enterprise is the inevitable requirement of the socialization reform of university logistics and the implementation of government procurement and national fiscal policy. There are many problems in the implementation process of social property management， unclear economic inpcators and services range， not high degree of professional services， assessment mechanism not in place， lack of effective communication between schools and enterprises， so it is necessary to build a series of the whole process of regulatory mechanisms for university property management departments from clearing the procurement needs， optimizing the evaluation criteria and regulatory assessment， controlling feedback and performance evaluation.
?P键词：高校物业管理；社会化服务；问题对策剖析
Key words： university property management；socialized service；problem countermeasure analysis
中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：
1006-4311（2017）18-0083-02
0 引言
从1999年开始，随着着高校后勤社会化改革不断向前推进，高校物业管理也率先进入社会化改革之列，由学校自办为主渐渐推向市场向社会化专业管理转变。社会化物业企业的引入，在规范物业管理和提升服务水平的同时，也给高校的物业管理带来了一些问题，学校主管部门需探索健全物业管理社会化的监管机制。
1 高校物业管理
高校物业管理是指为学校的教学、科研和师生的学习、生活提供全方位、多层次的综合性管理与服务工作，包含卫生保洁、楼宇管理、绿化保养维护、安全守卫、房子修缮、零星改造与修理、水电设施设施和校具保养修理等。高校物业管理不同于社会其他物业管理，其业主是高素质的教师和同意高等教育、个性化需要不断提高的学生，不一样的服务对象决定了高校物业管理功能的特殊性。
2 高校物业社会化管理近况
目前国内高校物业管理正逐步由学校后勤自办自管为主渐渐向社会化管理转变。在市场经济体制下引入专业的物业管理公司，达成物业管理的社会化。高校通过市场配置、行业企业角逐的方法引入社会物业管理公司，打破多年来高校自办物业形成的固有模式和管理机制。目的是引进一流的管理理念和工作办法，提升物业管理水平和服务能力，提高师生对学校后勤服务的认可度；同时减轻学校一线职员职员配置的重压、减轻劳动纠纷、安全隐患等方面的风险；使高校可以投入更多的时间与精力加大和改变校园的基础设施建设、平时修理改造等工作。
3 物业社会化管理存在的问题
ZJY学院自2016年开始，先行将校园的卫生保洁（楼宇管理）实行政府公开招标，现在已完成第二期2017-2018年物业服务合同的签订工作。学校总务处代表学校，并委托后勤服务中心一同履行对社会化物业服务企业的监管工作。物业社会化管理过程中存在以下问题：
3.1 经济指标及范围界定不清 因为高校物业服务与居民小区等相比工作量较大，时效性需要高，职员配备数目多，但参与投标的企业，为获得项目管理权，总是出较低的价格，而业界口碑较好、高校服务经验丰富、综合评价较高的物业公司，在价格上非常难获得优势。底价中标，总是导致员工数目配置不足，职员老龄化现象紧急，设施设施、物料、工具等投入不足。社会企业物业管理的经济属性和满足学校教学、科研等教育属性之间的矛盾时有发生，物业公司第一考虑的是服务内容是不是在服务合同范围内，特别在学校组织的大型活动、会议、比赛时的卫生保洁、场地布置和物品搬运等工作上，更多的需要协调合同内外的服务内容的界定与成本标准的确认。
3.2 物业服务专业化程度不高 入围政府采购的物业企业整体管理能力和服务水平层次参差不齐，缺少服务高校的从业历程。因物业招标的年限一般为1-3年不等，物业企业经营的短期行为现象比较突出。公司比较重视业务发展和资金管理，而对于物业项目的专业化管理及对物业服务水平的提高关心较少。物业服务职员基本没变化，只不过将人事劳动关系从原来学校后勤服务公司转移到物业服务公司。他们固有些服务观念已经根深蒂固，总是将不同物业企业的管理模式和服务标准进行对比，并停留在“过去”的老观念中，学习、改进的主动性和自觉性不高，甚至妨碍物业服务专业化建设的进程。 3.3 服务考核与评价力度不强 总务处代表学校对物业服务单位履行监管职能，并委托后勤服务公司进行监管配合。学校有关职能部门，如守卫处、学工部、二级部门与师生等未能参与进去。总务处未配备专职监管职员，平时工作主要由原后勤物业管理职员进行检查考核，总是根据以往的管理经验。检查考核使用打分的形式，对于事关学校安全的值班员不在岗，用高功率电器引起安全隐患等现象，虽然与履约保证金的扣罚数有关，但一般每次扣分点不多，经大项、总分平衡后，均在好线以上。即便履约保证金全部扣除，但对于物业服务单位也没实质性的重压，同时因学校稳定工作的需要，常常进行不断地协调和交流。
3.4 校企之间交流与交流不畅 学校总务处、后勤服务公司代表学校履行对物业服务企?I的监管职能，在一定量上充当了两者之间的“中介”和“保姆”。物业公司只不过按部就班，一方面根据后勤物业原有些做法和套路推行，其次遇见学校临时性、紧急性工作任务时，总是学校先将任务传达给物业监管职员，再由物业监管职员传递给物业公司，甚至还要帮助物业公司职员与学校职能部门进行对接和协调。学校有关职能部门还未真的知道学校物业已外包给社会服务企业进行管理。企业的形象设计、公众标识、企业文化、管理规章规范等未完全体现。工作中职员之间的平时协调较多，管理层之间包含管理理念、服务标准、服务规范提高的对接比较少。
4 解决物业社会化管理问题的对策
高校物业社会化管理，是符合市场经济规律，发挥市场在高校资源配置中有哪些用途，也是高校后勤社会化改革的势必需要。依据财政部于2016年11月发布的《关于进一步加大政府采购需要和履约验收管理的指导建议》。高校与物业社会企业之间形成合同法律关系，从招标采购需要、资格审核、合同管理、监督考核、结果反馈落实、履约验收管理等一系列的全过程管理。
4.1 把控主要经济指标，明确物业服务范围 物业服务主要经济指标为人工费及物料费。人工的数目、职员素质、物料的配备将影响物业公司各项服务工作的有效拓展。在采购需要中应明确以下几项内容：一是最少应配备的总人数，明确员工的具体配备数目；二是规定员工的最低薪资标准，五险一金的缴纳需要；三是提交物料采购配备计划表，用量分配表。明确将新生报到、开学典礼、毕业典礼、师生运动会、技能竞赛等作为物业服务单位的常规性工作内容。在配备的总人数中单列机动职员用工数，用于平时物品搬运、场地布置、卫生保洁等任务。
将协议内工作范围界定了解，涵盖尽量多的物业服务工作。在平时保洁中，重点明确争议较大诸如屋顶、地下室、玻璃顶、玻璃幕墙等。在楼宇管理中，明确值班点，值班时间，值班内容需含门岗管理、楼群巡查、大楼服务。除常规服务项目外，配合垃圾清运；学校修理改造完成后的保洁及杂物清理；配合设施设施及校具报修；灾害天气，清扫积水（雪）、维持道路畅通等。
4.2 严格审核评分，加大物业服务专业化建设 因高校物业服务的特殊性，在招标资格审核中：一般应需要物业服务企业具备较强的当地化服务能力和高校服务经验；适合减少投标价格的分值；在投标策略整体状况中重点审核投标策略与采购需要的吻合度；针对服务项目的特征提出专业化的管理模式、服务目的、具体举措；拟定各类职位、各地区职员的设置、考核标准与内部管理规范和水平控制标准；服务水平认可度的承诺。
物业服务公司借助自己优势配备物业专业管理职员，从管理规范、服务理念、服务标准等方面进行引领。加大一线员工的平时业务人员培训，加大职员的交流和调整，招聘新职员入职，派驻出色职员，带领其他职员一同提升。在职员内部进行技能比舞、评选先进，转变服务理念，明确服务规范，明确服务标准：如在保洁服务中明确服务步骤、服务频次，尽可能用量化的、可操作的指标进行体现。
4.3 强化监管考核机制，落实结果反馈 学校设立考核工作小组，由总务处、学生处、守卫处等部门组成，平时监督检查由总务处、后勤公司一同实行；学期、年度考核由考核小组实行。设定重点考核指标：如职员的配置状况，平时服务水平，公共地区设施设施的报修状况，问题及建议建议的整改反馈，重大活动、会议、赛事期间的配合状况，安全管理状况与服务认可度高低等等。在分值及履约保证金设定上，按项目进行单独赋分，奖罚结合。在完成临时、紧急性工作任务时，依据响应的速度、完成的时间、工作效率与协同实行力状况等给予适合的奖励。
学校打造物业检查状况每天报送、每周反馈、每月大全规范。依据各地区不一样的服务内容侧重点，每周以专题检查的形式对物业服务状况进行抽查，加大互通交流，同时重视监管结果的反馈效应。学校和物业企业之间召开座谈会，听取师生和一线职员的彼此的建议和建议。企业把握学校在不同阶段对不同项目的差异化需要，做到有些放矢，准时调整后续工作思路，学校也应主动将阶段性的监管结果及需要反映给企业管理职员。
4.4 构建双向交流途径，重视履约验收管理 物业公司准时获得高校师生对物业项目的服务需要，这是物业公司提升专业化服务水平，确保教学活动正常进行的重点。高校有关部门当令知道物业企业的职员配置、工作规范、服务标准，有益于更好地安排、协调工作，增强信赖度。物业公司特别在企业文化、标识形象、管理理念方面不只要向内部职员传达，更要向学校传递专业、规范、高效的服务能力。学校和物业企业之间平时的交流要从基层职员之间上升到双方管理层，通过自下而上的推进，达成校企之间的互动合作。将履约验收管理作为阶段性和过程管理工作，履约合同期每年按季度分为四个重点节点，按每一个节点验收状况，出具验收建议，列明各项服务内容和标准的验收、完成状况及服务的整体评价，由校企双方代表一同签字确认，验收状况应当与采购合同约定的资金支付及履约保证金返还考核挂钩。将履约验收的各项资料准时采集整理和大全，存档备查。同时建议高校后勤协会，将社会化服务企业履约状况，打造服务信用档案，作为物业服务招标资格审核评分的依据。
