1、不动产更正登记规范有关定义

（一）不动产登记

"私法自治"是民法的基本原则。依据这个原则，当事人作出意思表示就可以使民事权利获得或者消灭，事实上是无需国家参与的。但因为不动产总是涉及的价值均比较大，故而不动产的出售和获得不只关系到当事人双方的切身利益，同时也与市场经济和社会秩序密不可分。为了让不动产物权买卖愈加透明、明确并保证买卖的安全，《物权法》原则上将登记作为其生效之要件，这就是告诫当事人跟不动产物权有关的各种活动都需要据法定程序进行。关于不动产登记，西方发达国家对此作了具体、全方位并且操作性较强的规定。跟西方比，国内不动产登记问题集中在：规范不全方位、规定分散、操作性不强。这是对真的权利人利益的冲击，更是导致市场经济乃至社会秩序的混乱的隐患。直到2015年《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的颁布推行，在基本原则和工作方针指导下，可以对上述问题起到肯定的调节、规制用途。

（二）不动产登记涵义

何为不动产登记，《暂行条例》第2条第1款②规定了什么是不动产，从中可以概括出不动产包括：登记主体、登记客体、登记内容与登记簿是不动产登记的四个要点。确定由行政机关作为不动产登记主体，是吸收海外有益经验而得的做法，国内将国务院国土资源部、县级以上地方人民政府作为不动产登记机构是值得一定的，如此可以使登记规范合理、有效的推行，发挥其规范价值。对于其客体，就是如何确定需要登记的不动产之范围，依据法条的规定，登记的客体就是不动产这类具体事情均记载于由专门机构的专人负责保管的不动产登记簿，包括登记的内容是不动产自然情况、权利情况及其他应当登记的事情，也都在其上有所体现。

2、国内关于更正登记规范的近况及不足

（一）国内更正登记的近况

《物权法》的颁布初次引入了更正登记规范，使该规范首次展示在众人面前。规定简略、操作性差，这类是现行法规定中表现出来的不足，所以说，对更正登记的看重程度还没达到相应的高度。现在国内登记规范还不十分发达，存在很多的"不统一"，有的规定还相互冲突，立法看上去比较凌乱。现在国内更正登记的情况如下：

1、2007年十月1日正式推行的《物权法》单设了一节对用来规定不动产，其中又用第19条对更正登记加以规定。该条的主要内容是对依申请更正登记的规定，这是国内《物权法》中有关更正登记范围的唯一一条明确规定。在比较法上的研究中，常见同意的看法是：依申请和依职权的更正登记都应当在法律中有所体现，并且在国内应当以依申请为主要形式，而依职权作为次要方法。但从现有法律条文中，大家并不可以得出如此的关系，体现出来的更多的是二者处于同等的地位。除此之外，在《物权法》人大建议稿中合理地规定了登记机关依职权更正登记后对登记申请人的公告义务的，但在物权法的条文中，却没规定公告程序。

2、2008年2月1日起实行的《土地登记方法》中，第3条将县级以上人民政府国土资源行政主管部门规定为登记机构，而所用土地是跨县级行政地区的，那它的登记机构就是所跨地区中所有县级以上人民政府，如此一来，跨县级土地的登记机构就会至少有两个甚至更多。而登记机构中，专门审核和登记的员工，第4条觉得需要在获得相应的资格证书后，才能上岗。虽然在第58条第59条更明确了土地更正登记的程序，但在编排体例上，更正登记被安排在了"其他登记"之中，不论是在那一部分中都没对更正登记的意思加以明确。以上就是《土地登记方法》对更正登记的全部规定，而如此模糊的规定对于初次引入的规范来讲，不单在规范的解析上存在迷惑，实践中更是不小的挑战。

3、2008年7月1日实行的《房子登记方法》第4条将直辖市、市、县人民政府建设（房产）主管部门或者其设置的负责房子登记工作的机构作为房子登记机构。第6条对登记职员不但要拥有职位需要的专业常识，还需要考取相应的资格，之后"持证上岗"。第74条和第75条的内容均涉及更正登记，《方法》第74条明确规定了当事人申请更正登记应当提交的有关材料和登记机构的处置办法。第75条涉及依职权更正登记的内容。该条较为简单地规定了登记机关可以在发现登记错误后依职权进行更正，同时也对登记簿的错误进行了种类化的区别，这可以说是《方法》的进步之处。

4、2015年3月1日《不动产登记暂行条例》在第3条中原则性的规定了更正登记在本法适用的范围内；第7条规定了不动产登记机构，第11条在对员工的任职需要做了规定以外还需要作为主管机关，登记机构要加大对职员的管理。随后，2016年的《不动产登记暂行条例推行细节》，使更正登记有了较为突破性的内容。细节第79条对申请所要提交的材料依申请主体的不同进行了规定；第80条规定了在那种情况下可以进行更正登记；同时，细节81条在更正登记的程序上进行了初次规定。

（二）国内更正登记规范存在的不足

1.更正登记程序缺少细化的法律规定

对于依申请的更正登记的启动，现行法律规定，申请人需要要有登记簿上记载的权利人的赞同才能提出，实践中极少有登记名义人会赞同更正登记，这就使申请人的该项权利被架空，缘由就是不论是现行法律规定还是实践中，申请人都不享有独立的更正登记请求权，即便其他条件拥有也不可以单独启动更正登记规范；登记机构的审察义务的范围太过狭小，现行法上只须求对更正登记申请条件进行审察；未使用以不同更正登记程序处置不一样的登记错误的做法。上文提到更正登记的实质成效是对权利的第三分配，而现行法却没对依职权的更正登记在什么条件下可以拓展作以规定，这反映到实践中就是登记机构权力的无限扩张，影响买卖安全和稳定；同时，也没规定登记机构内部的审察复核程序，这也不可以有效约束登记机构滥用职权的情形；对依职权更正登记的告知程序之规定不够健全，同时也缺少对登记申请受理后公告程序的规定。

2.缺少相应的制约机制

不动产登记机关内部监督机制上，从咨询接待到审核这个过程的每个环节缺少层层把关意识，各部门分工不清楚。在缺陷证明文书的核实上，并没采取回避规范，更有甚者只由一个人来完成整个事情，这不可能做到相互监督，更可能出现的结果是产生登记错误。反映到更正登记的实质中就是：借助更正登记以达成房子交易的目的。譬如，假如当事人双方恶意串通，由买方提出更正登记的申请，卖方再出具一份不真实的书面赞同材料，而在整个的受理、审察环节上登记机构一直由一人负责，完全没发现这之中的问题，那样交易合同双方就通过这个方法达到了房子交易的目的，并且成功逃避了所要缴纳税费。

外部监督的缺少与现行的不正确登记案件增多不无关系。缘由在于外部监督的不力，导致登记机关的权限任意扩张，产生愈加多的登记错误并因此成诉。人民监督的缺失、新闻舆论监督不可以成为正常的状态，都是致使外部监督不力的具体缘由。

3、国内更正登记有关规范的健全

（一）健全更正登记的立法

在《物权法》中对更正登记规范进行规定，说明了更正登记规范引起并遭到了肯定的看重，但从整个规范的设计和规模来看，远远没达到健全的程度。国内的物权变动采登记生效主义，登记对不动产物权变动产生的影响是实实在在的、是与个人利益密不可分的。更正登记规范作为一种登记规范，也应当在物权法或民法典中有所体现。思路大致概括如下：第一，应当在民法典物权编中规定更正登记的原则及基本规范。第二，在不动产登记法和不动产推行细节中，应当规定关于更正登记的具体程序，比如什么人在那种情况下可以进行更正登记，进行更正登记需要什么申请材料，登记机关需要审察的范围，审察期限与产生登记错误时的救济手段等等，使之与物权法相呼应，形成完备的登记体系。下面就几个突出问题，作以详细探讨：

1.规定更正登记请求权

现行法中关于公正登记请求权的规定并不如其他权利那样明确、具体，司法实践中也未落实该项权能，但更正登记的要紧价值上文也已经提到，所以笔者觉得应当使用以下方法规定依申请的更正登记：真实权利人和利害关系人可以经与登记名义人达成更正一致的意思表示而向登记机关提出更正登记错误的申请；或者当登记名义人不承认了真实权利人或利害关系人的意思，而后者又具备足以进行更正登记的证明材料之时，便可以向登记机构提出更正登记。如此一来就等于是赋予了申请人单独的请求权，一方面可以尽可能用更正登记规范来修正登记错误，其次也能更有效的维护真实物权人的利益。规定该项权利的同时，还要明确它的性质，以更好的发挥该项权利有哪些用途。笔者觉得其性质应当与登记行为的性质有关。以登记行为的有效与否来确定更正登记申请权的性质。在有效行为项下，其作为债权请求权存在；相反，则以物权请求权性质存在。与之相对应的，当为债权性质时，适用消灭时效；当为物权性质时，申请权不会因超越时效而不复存在。在解决了更正登记请求权性质和时效问题后，笔者觉得还应当对更正登记请求权行使的主体、权利的行使方法、是不是适用代理规范等问题进行规定。由于只有如此才能真的达成更正登记的规范价值。

2.规定依职权更正登记的范围

更正登记规范作为民事范围的要紧规范，就应当体现保护民事主体私权的精神。依申请的更正登记是私权的体现，愈加看重民事主体的权益；依职权的更正登记公权色彩更浓，看重的是社会利益。所以，在对利益衡量之下，大家应当以保护私权为主，维护公权为辅；体目前法律规定上是将依申请的更正登记作为原则，而依职权的更正登记作为例外规定存在，且只不过在法律有规定的情形下才有依职权更正登记适用的机会。

笔者觉得依职权更正登记的范围应当遵循在不涉及当事人及其他利害关系人权利的事情范围内，才能由登记机关主动进行更正。具体而言，涉及不动产的自然信息和物理属性，如地址、房号、房子坐落、面积、层数、结构等非权利性事情可以由登记机构在法按期限内依法定程序主动进行更正登记。由于历史和现实是什么原因，较强的行政干涉一直存在，要想使更正登记规范的功能和价值真的得到发挥，那样登记机构干涉私权的范围需要要得到限制，在具体的登记法或登记推行细节中以不完全的列举方法规定其范围，对登记机构可以自由裁量的情形也应当尽量地列举。

3.健全公告等程序

公告程序是保障当事人知情权的有效渠道之一。因此为了防止登记机构滥用职权损害当事人合法权益，法律就应当为登记机构设置公告的义务，使其权利遭到相应的约束。笔者觉得应当在现有规定基础之上，健全依职权更正登记的公告程序，同时设立真实权利人、利害关系人更正申请提出后的通知程序。

笔者觉得依职权更正登记的公告程序，应当分为事前公告和事后公告。《不动产登记暂行条例推行细节》第81条只对事前公告进行了规定，则没事后公告的规定。事后公告就是将更正登记的状况公告有关当事人和利害关系人，假如在更正登记过程中，因登记机构或者是其他有关职员给权利人导致损害的，那样公告程序则可以保证当事人在第一时间知道被侵害的事实，从而采取手段，维护自己合法权益。对于笔者所说的通知程序，就应当是在真实权利人、利害关系人提出更正登记申请后，登记机构使用通知的形式，将申请更正登记的有关事情公告登记权利人，从而由登记权利人决定是进行更正登记，还是由申请人启动异议登记。

（二）健全登记管理规范

第一，设立明确且统一的不动产登记机关。统一登记机关的意义不止是为了消除目前国内因为政出多头、层层登记导致的滥设登记机关的现象；更是要设立一个全国范围的登记机关，把它作为登记保障物权公示效力的靠谱方法。《物权法》第10条规定了国家对不动产实行统一登记，《不动产登记暂行条例》第4条第三重申了该规范，因此，对不动产进行登记仍然是国家保证不动产权利人的要紧方法。但到底由哪个负责这项要紧任务，主要存在两种看法：第一种看法觉得由法院担任此机构。理由是：国内目前关于不动产登记机构的实质状况是：部门分散、层层登记，这种做法不论是在理论上还是实践中都是"有百害而无一利"的。所以，依据国际社会惯例，由不动产所在地的县级人民法院作为统一的登记机构，如此的做法是符合国际社会上将司法机关作为登记机构的做法的，这也能保证国内做法与国际做法相一致。第二种看法，由行政机关负责登记。缘由在于：假如法院作为不动产的登记机构，那样，当因不动产而产生诉讼时，法院不只作为登记机构同时还是审判机构。不言而喻，其之前所做的登记工作必然会干扰到其审判工作，这不止是徒增法院工作的做法更是对当事人权利的变相侵害。除此之外，由行政机关作为登记机关，因其具备行政权，一方面可以借助其手中的资源，第一时间内完成登记、提升效率，同时还能保证其作出的登记具备较高的公信力。

笔者同意第二种看法。并且《不动产登记暂行条例》在第6条第7条对不动产登记机关作了明确的规定：由国家行政部门负责。只是，上述两条之规定较为粗略，笔者觉得，将来应当对现有些各类不动产登记机构进行重新整理，形成一个成体系的不动产登记机关系统，把目前存在于每个行政机关内部的登记机构抽调出来，对它们进行统一编排，组建成统一的不动产登记局。在中央设立不动产登记总局，性质上是由国务院部门的下属局，对全国不动产有关的工作进行指导和监督；各省、自治区、直辖市设不动产登记局负责本行政地区内的不动产的登记管理工作；县、市、区设立不动产登记分局与相应的不动产登记所，负责其辖区内与等级有关的具体工作。

（三）构建和健全配套监督规范

1.打造与健全内部监督机制

登记机关对我们的行为进行的约束和监督，是更正登记的内部监督。包含上级对下级的纵向监督和平级之间的横向监督。第一，上级登记机关应当按期或不按期的主动对下级登记机关工作进行监督。监督的形式可以由上级机关到下级机关中进行实质调查、暗访，也可以需要下级登记机关对我们的工作进行汇报等。总之，所有可以达成上级主动监督的工作形式都应当包含在内部监督之中。第二，对各部门的职能进行具体划分，形成相互的监督制约机制。从接待到整理归档的每一个环节上层层把关，分工合作，严格检查。不论是哪一环节出现了问题，其他部门都应当准时发现并予以纠正，决不允许出错环节的下一部门不经核实，任由错误程序进行。另外，若是有条件的登记机关可以在这个过程中实行回避规范。同国内现行其他法上的回避规范相同，不只与更正登记有关的员工要实行回避，同时在登记的每一个环节上，也要实行回避规范，若要发现一人分管多个环节，要准时检举、揭发，使相互监督发挥真的有哪些用途。

2.打造与健全外部监督机制

长期以来，国内纪检监察部门处于被动地位，缺少工作的主动性，丧失了监督的实质意义。所以，要打破现有局面，就要让监察部门主动出击，当令回访、调查，一旦发现与登记有关的员工出现登记错误问题、假借登记实为谋取个人私利的作风问题，要严厉打击，防止局势恶化。同时对于登记员工的监督，还应当发挥好人民群众监督有哪些用途，设立专门的群众监督电话或者举报信箱，也可以增设专门受理群众举报的工作部门。总之，各种渠道的目的就是要打通人民群众监督的每个途径，使监督达成正常的状态。第二，身处信息化年代，要充分合理的利用网络、媒体、手机等现代化通讯工具，完善新闻舆论监督规范。通过对更正登记案件的报道，达成对登记工作的社会监督。而今，传媒广泛地渗入到公民平时生活的每一个细节当中，它的影响力也愈加大，在对国家公权力的监督方面也愈加不可替代。但事物都具备双面性。考虑到大众媒体在监督方面发挥的影响力，笔者觉得对这种监督方法也要进行肯定的规制，这是使其更好发挥用途的做法。可以由登记机关和大众媒体做好交流，在大众媒体上专为更正登记设立一个平台，登记机关可以通过这个平台按期的对更正登记工作进行汇报，也可以通过这个平台达成更正登记的公告和通知程序，以这种方法来达成更正登记的外部监督。第三，在各地方登记机关之间打造交流学习机制。各机关之间可以互相交流在更正登记工作中获得的成绩，学习其他机关的出色做法，取长补短，业务一流的机构要带动落后的机关，可以实行对口帮扶机制，在相互监督中提升自己工作水平。

结语

不动产登记簿对不动产物权有着要紧意义。它记载着与不动产有关的要紧信息，也展示着不动产物权的归属。国内适用登记生效主义，要想让经由法律行为引起的不动产物权的变动发生效力，就需要记载在登记簿之上。这就意味着：一方面，如果登记簿上的记载事情出现错误，那样真实权利人的权利便无从保证；其次，若是登记簿上真的存在错误，无论是登记机构还是真实权利人，都不可以对其进行任意修改，而只能通过法定的更正程序进行。为了维护登记簿的权威性、保护真实权利人的合法权益，又能确保登记簿的真实性、准确性，维护真实权利人的合法权益，又为了当事人、第三人免于因任意变动登记簿带来的损害，法律就规定用更正登记规范预防上述状况的发生。也正是由于不动产物权更正登记规范具备这样要紧价值，就要尽量地使之具体、健全。