中图分类号：F275 文献辨别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02

1、房产开发企业本钱的定义

房产开发本钱是指房产开发企业为开发少量的产品房所支出的全部成本。包含：征地、安置等的土地征用及拆迁补偿成本，地质勘探、测绘与规划、设计等前期工程成本，与房子开发有关的道路、照明、绿化等建造的基础设施成本，施工过程中的建筑安装工程成本，消防等的公共配套设施建设成本，各种管理、销售等的开发间接成本。

2、国内房产开发企业本钱管理存在的问题

（一）缺少系统全方位的本钱管理意识

房产行业的投资周期长，投入资金大，项目种类多样，涉及的原因多，致使了本钱构成比较复杂，从而在进行本钱控制的时候困难程度高、不确定性大、不可控原因多。如土地本钱受国家有关政策影响、资金本钱受国家金融政策影响、建筑原材料价格随市场的变化而波动、消费市场的变化与企业营运管理水平参差不齐等都会干扰到企业本钱。目前国内大多数房产企业使用的本钱管理办法是在预算价格的基础上进行事后结算，未能真的理解全过程、全本钱的管理思想，导致企业资源的很大浪费。财务职员仅仅依据合同控制开发本钱，疏于本钱控制。

（二）缺少合理、完善的本钱控制系统

现在国内大多数房产开发企业在前期规划和策略设计阶段的本钱控制意识较为薄弱，施工时总是也只看重控制施工过程中建筑CPI即主体工程项目本钱，而不看重控制各种设施的成本与一些附属工程项目的本钱。现在有不少房产开发企业尚未系统地拟定规范性的本钱控制及管理规范，虽然有些房产开发企业已经设置了单独的本钱管理部或工程造价预决算部等职能部门，但只不过在事后对工程造价进行核算，没发挥对房产项目开发前和开发过程中的本钱控制功能；即便有些房产开发企业拟定了规范的本钱预算和本钱控制规范，但这类规范总是形同虚设并没得到有效的推行。

（三）缺少有“综合能力”的本钱管理职员

伴随房产开发企业的精细化管理，本钱管理职位渐渐离别出来，需要有“综合能力”的本钱管理职员，此类职员要知道房产项目开发的全部步骤，既要学会财务常识、又要了解设计、工程管理与房地产销售等方面的常识。但在现在的房产开发企业中还比较缺少拥有了这种“综合能力”的本钱管理职员。

3、目的本钱管理在国内房产开发企业的应用

房产开发全过程分为项目定位、规划、设计、工程招标、施工、工程结算和后评估阶段。房产开发企业的目的本钱管理就是对以上每个阶段目的本钱的组成原因进行全方位管理。

（一）项目定位、规划阶段

房产开发项目的本钱高低和收益多寡与其定位息息有关。一旦项目的定位确定下来，就要对项目本钱进行预算。因此，项目定位、规划阶段的管理重点是评估项目的经济性，确立项目的盈利目的，拟定进步计划，完成目的本钱的测算。通过目的本钱的测算，决策层可以更好的进行决策，反向推算价格，预计收益等；财务部门可以尽快剖析现金流，做好筹资筹备。

规划阶段是需要对项目怎么样开发，如何开发进行调查和可行性剖析，这直接决定工程造价的多寡，与项目资金的分配状况。在该阶段，应以市场需要为导向，进行充分的调查研究和剖析，形成一份完备的可研报告，由资深的技术部员工在此基础上对成本进行测算，拟定明确的本钱控制目的、确立有关的手段与经济性评价的办法，从而做出相应的投资决策。

（二）策略设计阶段

投资决策完成后，下一个阶段就是控制设计本钱。此阶段的管理重点是策略的设计是不是符合定位需要，同时应尽可能选取市场技术成熟的做法，保证开发期和控制本钱。在做初步设计的预算时，充分地从施工技术上和经济上考虑对开发项目的影响，在此基础上对项目的设计进行公开招标，组织有经验的专家对投标单位的标书进行综合评审，在保证开发项目工程水平的首要条件下，从中选出最佳的投标策略。主要由设计部门学会设计的经济性，本钱部门依据类似的历史数据及经验，结合目前市场预期确定目的本钱。

（三）施工图设计阶段

施工图设计阶段是房产项目开发的重点阶段，怎么样设计施工图直接影响工程造价的高低，不适当的施工图设计会加强项目施工的困难程度，进而会致使项目的开发本钱的增加，在后续施工的过程中，发现问题进行变更时，总是困难程度非常大，而且也会直接增加项目开发本钱。因此，房产开发企业需要从项目设计阶段开始，企业的前期部、工程部、推广部、财务部、本钱部、采购部等多个职能部门在规划、设计、项目销售的各种成本方面就应达成一致，并让委托设计单位明确项目的品质和目的本钱，在剖析项目的经济性和技术性的基础上，通过对比多个策略，运用行业内相似项目的本钱资料进行本钱测算，优化施工图设计策略，选择ROI较高的施工图设计策略作为依据。施工图设计阶段控制项目开发本钱，是房产开发企业目的本钱管理的重点所在。

（四）招标、合同签订阶段

施工图设计阶段完成后，就进入了工程招标及合同签订阶段，该阶段是目的本钱的实行阶段。采取工程招投标方法可以通过角逐择优选择施工企业，在确保项目施工水平的同时，有益于减少项目的造价，从而控制项目的本钱，是达成目的本钱管理的基础。通常情况下，合同签订的条约就是招标文件上的条约，因此招标与签订合同阶段的管理重点在于成立招标小组，严格根据设计规划完成招标计划的编制、招标文件的拟定、发放、答疑、收标、评标、确定中标单位、合同的签订等步骤。签订合同时，应由房产开发企业的法律顾问对合同条约进行审核，保证合同按期实行，有效预防施工纠纷的发生，降低或防止施工索赔事件的发生，从而减少项目本钱。合同变更要严格遵守合同变更确认批准程序，以提升合同履约率。另外，如在招标阶段发现设计的施工图中存在问题，应在预定的目的本钱不增加的首要条件下，准时修改施工图设计策略，降低项目施工时因为设计变更而增加的工作量与施工成本。 （五）施工阶段

施工阶段是施工企业按施工合同和施工图纸进行施工、将工程设计意图最后达成并建成房产开发项目实物商品的阶段。在这个阶段，因为项目施工工艺繁琐，施工过程周期较长，工程材料及工程设施价格波动较大，工程现场控制及调度等管理协调水平原因都会对工程造价成生重大影响。因此，在施工阶段要对目的本钱的动态变化进行重点监督和控制，实时学会最新的本钱状况，让公司决策层了解本钱调整是什么原因、内容、增减的幅度、产生的影响等。在这个阶段，房产开发企业本钱管理部门应实时监控合同履行及项目工程进度，做小项目工程款的支付等本钱管理工作，细化项目本钱成本指标，发现本钱成本差异时，由工程部进行项目变更签证的管理，做到事前审批和事后确认以确保目的本钱的达成。

（六）结算与后评估阶段

该阶段的管理重点是准时结算与撰写后评估报告。施工企业根据合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收合格，并符合合同需要之后，就要向发包方进行最后的价款结算。工程造价的合理确定是工程造价管理的要紧环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，根据甲乙双方在施工合同中的约定，认真核实每一项工程变更是不是真的推行，实事求是。项目工程结算过程中，应依据合同与补充协议、招标文件、施工竣工图等资料，核对项目施工设计图与相应的项目变更后的状况与施工方提供的施工竣工图是不是相符，施工竣工图与实质竣工工程状况是不是相符，结算方法与招投标需要的方法是不是一致，工程量的计算是不是合理，材料人工等的计价基础是不是正确。

在竣工决算阶段应以财务本钱管理部门、预算审计部门为主。在竣工后的肯定期限内，应剖析各本钱科目成本和变更签证等本钱数据，完成审计工作，同时考核和剖析本钱成本指标的完成状况，撰写详细的后评估报告，作为历史数据存档，供新的开发项目测算、设计策略改进参考。

4、国内房产开发企业目的本钱管理有关优化手段

（一）打造企业本钱数据库

房产开发企业可以借助互联网信息技术，将手工的本钱记录工作转化为数据信息化管理，如此可以实时地跟踪各种成本的发生状况，便于准时地进行控制调整，不至于在工程决算时才发现不适当的成本，致使本钱的增加，从而减少财务风险，最大化地发挥本钱控制的职能。

房产开发企业本钱数据库要包括项目开发的财务数据、项目的数据、合同信息、还有各种指标数据与历史数据，各部门可以参考权限随时进行查看共享这类信息，管理层可以参考历史数据和目前项目的需要拟定项目开发策略，并准时的认知项目的动态，控制小项目的本钱。

（二）抓住设计阶段

长期以来房产开发企业总是只看重控制施工阶段的本钱，把主要精力放在建安成本的审核及工程款的结算方法的选择上，不看重房产项目设计阶段的本钱控制，但据有关数据统计表面，策略设计阶段影响本钱的可能性为25%-65%，而施工图设计阶段影响本钱的可能性为10%-30%，可以看出控制好设计阶段的本钱是有效的完成预定目的本钱的重点所在。因此，在设计阶段就应该依据已有投资预算配合设计任务书的需要，在保证达到所有些需要的基础上，尽量的减少本钱，严格控制策略设计和施工图设计的不合理变更，做好限额设计，保证预定目的本钱的落实。

（三）看重工程合同变更管理与施工现场控制

房产开发企业应该严格规范施工组织机构，健全本钱控制步骤。在建设过程中，应该注意合同变更对预定目的本钱的影响，准时进行处置。第一，因为签订合同将来，本钱管理部门已经将合同金额根据本钱科目进行拆分。当合同变更后，在保证不改变预定目的本钱的状况下，应依据相应的变更状况，细化变更的合同金额，准时的调整付款状况，确保预定目的本钱的落实。第二，伴随项目的开发，因为项目的工期长，总是中途会出现各种问题，应依据预定目的本钱准时对施工中出现的较大误差进行调整。假如项目施工出现了变更状况，应该依据相应的规章规范进行处置，并做好工程签证。除此之外，不一样的计价办法会致使项目工程成本的不同，因此应通过测算，选择合适的计价办法。

（四）设置适当的组织机构，提升施工组织实行力

房产项目目的本钱管理过程中，应该实行项目经理责任制。项目经理在其授权范围内指挥房产项目的开发建设，在项目开发过程中项目经理应通过科学的管理办法打造和健全合适自己需要的资源库，以利于对项目的职员、资金、材料、设施等进行组织调配，提升资源的借助率。除此之外，项目经理还能在项目规划和施工的过程中，对整体工程进行系统性的细化，使得各承包商明确我们的工程需要和验收指标，按标准完成所承包的工作，降低各承包商之间工程衔接的复杂度，有效地减少项目开发的本钱，从而确保项目开发预定目的本钱的落实。

（五）加大人力资源建设

目的本钱管理强调管理者的决策与各责任中心的实行，因而企业管理者要努力提升自己营运管理水平，职员也要持续的学习专业常识以提高我们的工作能力。

一方面，企业应付职员进行培训，如专家讲坛、脱产进修等，培养具备“综合能力”的本钱管理职员。其次，打造长效的勉励规范，鼓励职员积极的参加培训，并拟定目的本钱的各阶段管理的考核方法，将它与物质精神奖励挂钩，做到奖罚分明，激起职员的学习热情，积极地参与到目的本钱管理工作中。